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987(桑名市)の工務店&不動産
”40年以上の木材屋”の知識と”30年以上の建築業”のノウハウで創る家。
落雪トラブルから発展した隣地問題
まだ12月の初旬だというのに、大雪が降りました。
桑名も
積雪10cm  
こんなに早い積雪は15年ぶりだそうです。。。


知人のAさんは雪が降った翌日、隣家の木の幹に積もった
雪が溶けて、自宅の庭にドカって落ちてきたので、隣家に
文句を言いに行きました。
隣家のご主人は現状を確認する為、Aさん宅に入りました。

家の中に入った隣家のご主人は、隣家との境界の外壁に
接近して建っている〝離れ″を見て「こんなに隙間なく、
建てたら違法だ
って逆ぎれされたそうです。
因みに隣家との壁と〝離れ″との間隔は30cmでした

Aさんが母屋続きに〝離れ″を建てたのは3年前。
その時大工さんからは、何も説明を受けていないそうです。

民法
234条境界線付近の建築の制限ってあるの
ご存じですか?
要するに建物を築造するには、隣の境界壁からは50cm
以上離さなければならない
ってなってます。

但し、この条項って少し曖昧です。。。


民法236条
では、その地域で(234条の制限と)異なる慣習
が有ればそれに従え
ってなってるし、

建築基準法54条
では、低層住居専用地域敷地境界線迄
の距離を1m~1.5mの限度を定め、それ以上の間隔

を求められます。
又反対に、建蔽率の高い商業地域など境界壁と密着しても
良い事になっています。
そして、
この建築基準法が優先されます。。。

しかし、何も無ければ民法234条は、活きてきます。


因みに、隣家から落ちた雪ですが、雪・雨・風は天災で、
相手に故意、過失が無ければ責任は問えません。
ましてAさん宅に被害が無いので、残念ですが天災にも
ならないみたいですね。


対処法は、お隣とは穏便に話合いで済ませるのが得策。。

建って
1年以上だと〝壊せ″とは言えないらしいですが、
賠償金の請求は出来るそうです。(民法234条)


なんかAさんは、藪蛇になってしまったようですね



























































































































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お詫びと訂正
<お詫びと訂正>

H24年7月14日の中日新聞朝刊に折込みましたチラシに一部誤りが有りました。
お詫びと訂正をさせて頂きます。

ログハウス (三重郡菰野町大字杉谷字比丘尼井戸2326-136他)
    売却価格 2,250万円を 1,900万円 に訂正させて頂きます。

              平成24年7月14日  株式会社カネカ

           
   

   


平成24年度税制改正について
ご無沙汰してます。 「不動産の話」です。

24年度の税制改正がありましたので、お知らせします。
現存の「税金減額措置」が延長されたという内容です。知ってる方は確認だけ、知らない方は参考程度に読んでださい。

[贈与税]

 直系尊属(父母・祖父母)から住宅を取得するための資金を受けた場合の非課税制度は、
 H26年12月31日迄延長されます。
      省エネ、耐震性を備えた住宅        左記以外
  H24     1,500万円              1,000万円
  H25     1,200万円                700万円
  H26     1,000万円                500万円

[その他]

 ① 新築住宅に係る固定資産税の減額措置(2分の1に減額)
      2年延長
 ② 宅地評価土地に係る不動産取得税の課税標準の特例措置
    (2分の1に減額)  3年延長
 ③ 土地・住宅に係る、不動産取得税の軽減税率  3年延
 ④ 新築住宅を宅建業者から取得したものとみなす日を住宅新築
    の日から1年(本則6日)を経過した日とする。不動産取得税
    特例措置   2年延長
 ⑤ 新築住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置について、
    土地取得後、新築までの経過年数を緩和する特例措置
     2年延長
 ⑥ 住宅取得等資金の贈与に係る、相続時精算課税制度の特例
   措置(住宅取得等資金の贈与の場合は、贈与者の要件が、
   65歳未満の親でも可能)  3年延長 

    以上です。次回は未定ですが、
              情報が入ったらブログしますネ。。。


    カ ネ カ 不 動 産      
宅地建物取引業免許 三重県知事(1)第3206号

株式会社 カネカ
〒511-0836 桑名市江場494-5
 0120-117-683 (通話料無料)
 info@kaneka-co.jp
http://www.kaneka-co.jp/






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売却時の特例(詳細)
今回は各特例 適用を受ける為の要件」と、「特例を受けた
 場合の計算方法」
について、順次ご説明します。

住居用財産を売った場合
 居住用財産を売って利益が出た場合の特例は3種類ありますが、
   このうちどの特例を適用すべきか迷うところです。。。


  イ.3000万円特別控除
  居住用財産の譲渡をした場合、長期保有、短期保有に関係なく、この特別控除を
   利用することが出来、譲渡益から控除されます。
   尚、他の特別控除や買換え等の特例と重複したり、この特別控除の適用を受ける
   為のみの目的で入居したと認められる場合には適用されません


   更地で売っても3000万円特別控除が受けられるの
  この特別控除は、災害等により住宅が滅失した場合以外は、原則として敷地のみ
   譲渡は適用されませんが、次の①②の要件を満たした場合に限り控除が認められ
   ます

   ① その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取壊した日から
     1年以内に締結され、尚且つその住宅を居住に用いなく
     なった日から3年を経過する日に属する年の12月31日まで
     に譲渡したものであること。
   ② その住宅を取壊した後、譲渡に関する契約を締結した日
     まで、その敷地を収益を目的とする業務に用いていない
     こと。
   上記①②の要件を満たすに加え、その敷地の所有期間が住宅を取壊した年の
   1月1日において、10年を超える場合は「所有期間10年超の居住財産を譲渡した場合
   の軽減税率の特例」
の適用を受けることが出来ます。

   
   共有名義住宅とその敷地のそれぞれを夫と妻が共有名義で登録し、
               夫婦で居住用に使用しているものであれば、売却した時は、
               夫と妻それぞれの持分について3000万円控除が受けられます。


  ロ.所有期間10年超の居住用財産を売った場合の軽減税率
      の特例

   この制度は、個人がその年の1月1日において、所有期間が10年を超える下記の
    居住用財産を譲渡した場合に適用されます
    又、前で説明しました3000万円特別控除とセットで利用することができます。所有
    期間10年超という条件以外は3000万円特別控除の要件と同じです

   ① 現に自分が住んでいる住居
   ② 以前は自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日
     から3年後の12月31日までに譲渡したもの
   ③ ①や②の住宅及びその家屋とともに、譲渡された敷地
   ④ 災害によって①の住宅が滅失した場合において、その住宅
     を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日
     における所有期間10年を超えている住宅の敷地。
     但し、その災害があった日以後3年を経過する日の属する
     年の12月31日までに譲渡したものに限ります。

  計算方法
   3000万円特別控除後の譲渡益について、次の税率で課税されます
   控除後の譲渡所得のうち6000万円以下の部分 ⇒
     所得税10%・住民税4%
   控除後の譲渡所得のうち6000万円超える部分 ⇒
     所得税10%・住民税4% 

 ハ.特定の居住用財産の買換え特例
    平成23年12月31日迄に居住用の住宅、敷地を売った場合に適用
   買換えない場合(譲渡資産)
   所有期間10年超の居住用財産を売った場合の軽減税率の特例」と同様。
   買換える場合(買換資産)
   ① 譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した時の12月31日迄の間に居住用の住宅
      やその敷地を取得すること。
    ② 譲渡した年の翌年12月31日までの間に、取得した住宅を居住用に供する事。
      又は供する見込みである事。
    ③ 取得する住宅は、床面積50㎡以上であること。
    ④ 買換え物件が中古の耐火建築物である場合には、その中古耐火建築物が
      新築後25年以内であるか、又は新耐震基準に適合することが証明された
      ものであること。
    ⑤ 取得する敷地は、その面積が500㎡以下であること。


 計算方法
   この特例の中味というのは・・・
    ① 買換え時、売却代金が購入代金を下回る場合は、税金は
       かかりません。
    ② 買換え時、売却代金が購入代金を上回る場合は、上回っ
       た分だけ課税されます。

   課税される場合の「課税長期譲渡所得金額」は次のように
     算出されます。

    イ 譲渡資産の売却代金-買換資産の購入金額=収入金額

    ロ (譲渡資産の取得費+譲渡費用)×(イの収入金額÷
       譲渡資産の売却金額)=取得費及び譲渡費用

    ハ イ-ロ=課税長期譲渡所得金額

[emoji:d-9] 買換え特例って、その譲渡の時点では課税しないという事で、
その後に買換えた資産を売却する場合には、元の分まで遡って
課税されるっていう事です。。


つまり課税を先に繰り延べるだけですから、何が何でも買換え特例が得ってことはありません。

賢く利用しましょうね。。


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税額軽減の特例措置
  前回は、不動産を売った時にかかる税金のお話をしました。。。

 今回は個人が特定の不動産を売った場合についての、
   税金が軽減される特例について少しお話します。

税額控除の特例措置


主な特例は

居住用財産を売った場合の特例
  イ 居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
  ロ 所有期間10年超居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の
   特例
  ハ 特定居住用財産の買換え特例
    (適用条件:平成23年12月31日迄の間に居住用の住宅や敷地を売った場合)
  ニ 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除等の特例
  ホ 居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の特例
    譲渡益が生じたら ⇒イ・ロ・ハ 譲渡損が生じたら ⇒ニ・ホ

優良住宅地の造成の為に土地を売った場合の税率軽減の特例
中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例
特定事業用資産の買換えの特例
平成21年、22年中に土地等を取得した場合の課税の特例
特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合の1500万
  円の特別控除


居住用財産とは

 居住を目的に供している家屋とその敷地をいいます。

特例の対象となる居住用財産の譲渡とは

 ① 現に居住している家屋や、その敷地の譲渡をいいます。
 ② 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋や、
   その敷地を譲渡する場合も特例の対象となります。
   (この期間内にその家屋を貸付けていても、事業用に供していても適用されます)
 ③ 災害などにより、居住していた家屋が滅失してしまった時は、
   災害のあった日から3年を経過する日に属する年の12月31日
   までに、その敷地だけ譲渡しても、特例の対象となります。
 ④ 転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから3年後の12月
   31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに
   譲渡すれば特例の対象となります。
   (尚、取壊し後にその敷地を貸付けたり、事業用に供したりすると、特例は
    適用されません)


特定の親族や同族会社への譲渡は適用されません
[emoji:d-6]
 ① 配偶者・直系血族(親、子、孫等)・生計を一にする親族・譲渡
   後にその家屋に居住する親族。
 ② 本人、配偶者、直系家族や生計を一にする親族が主催して
   いる同族会社。

特例の適用は、3年に1度だけ
[emoji:d-6]
 居住用財産の特例は、3年に1度だけしか適用を受けることは
 出来ません。
 (注)譲渡の日:原則として引渡し日ですが、契約日を譲渡の日とすることも出来ます。

 今回は売却をした時の特別控除の概要をお話しました。。
   個別に説明するとまだまだ長くなります。続きは次回
   又お付き合いお願いします。



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