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987(桑名市)の工務店&不動産
”40年以上の木材屋”の知識と”30年以上の建築業”のノウハウで創る家。
税金のお話(売却編)
 不動産を売った時も税金はかかります。。

「住宅は一生で一度の買物」
とは、一昔前のお話。
最近では、二度三度と買換えては、その時の生活に有った住居に住み替えるというのは当たり前。
その時に問題になるのが、売却時の税金です。


さて、不動産を売った時の税金ですが、
「誰が」「どのくらいの期間」
保有して売却したかによって税金の種類や課税内容が異なってきます。

<誰が>
 
 ・個人  譲渡所得に対する所得税及び住民税        
         長期保有のものは軽課、短期保有のものは重課されます
 ・法人  法人税及び住民税
         原則、長期保有土地の売却益においては「一般重課制度」が、短期保
           有土地においては「短期所有土地譲渡益重課制度」が其々設けられて
           いますが、平成25年12月31日までの間、その特別課税による重課の
           適用が停止され、通常の法人税や住民税だけが課税されます。


<どのくらいの期間>

  譲渡した年の1月1日おいて、
    所有期間  5年以下     短期譲渡所得
      〃      5年を超える   長期譲渡所
 
 所有期間というのは、不動産を購入した時から売却した日まで
   の期間を計算するのではなく、譲渡した日の属する年の1月1日
   現在
において算定します。
      (平成23年中の譲渡(平成23年1月1日で算定)ですと、平成17年12月31日
       以前に取得したものが長期譲渡所得、平成18年1月1日以後に取得した
       ものは、短期譲渡所得となります。) 


<取得の日と譲渡の日>


 ・ 取得の日 (原則次の基準になります。)
    イ 購入の場合 ⇒ 引渡し日(売買契約の効力発生の日でも
               可能です。)

    ロ 請負工事により建物を建築した場合 ⇒ 引渡し日
    ハ 自営工事により建物を建築した場合 ⇒ 建築完了日
    ニ 贈与・相続による取得の場合 ⇒ 取得時期を引継ぐ
 ・ 譲渡の日
   原則として、不動産を買主に引渡した日ですが、売買契約の
   効力発生の日でも可能です。

 譲渡所得
 
 譲渡所得とは・・・所得税や住民税の課税対象となる、不動産を
              売却した時の利益のことです。
 税額とは  ・・・ 譲渡所得に、その売却不動産の所有期間に
              応じた計算方法で算出した金額のことです。

課税譲渡所得金額の計算式

課税譲渡所得金額 = 譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除


 取得費  売却した不動産の購入価格(建物は減価償却後)・購入の際の、仲介手
          数料・立ち退き料・移転料・印紙税・登録免許税(手数料)・不動産取得
          税・搬入費・据付費・取壊し費用等。
          実際の取得費が不明の場合は、譲渡価格の5%となります。

 譲渡費用不動産の売却の際の、仲介手数料・広告費・測量費・印紙税・立退き
          料・建物等の取壊し費用等。

 特別控除 … 国の政策的な配慮で設けられているもの。詳細は次回に持越します
 

長期譲渡所得の税金の計算
   長期譲渡所得にかかる税金は、課税長期譲渡所得金額に一律20%(所得税15%
   住民税5%)の税率を乗じて計算されます。


課税長期譲渡所得金額×20%=所得税額(15%)及び住民税額(5%)

短期譲渡所得の税金の計算
   短期譲渡所得にかかる税金は、課税短期譲渡所得金額に一律39%(所得税30%
   住民税9%)の税率を乗じて計算されます。


課税短期譲渡所得金額×39%=所得税額(20%)及び住民税額(9%)


 次回は、〝個人″が居住用の不動産を売却した時の節税のお話です。。
   「買換えた時」「買換えなかった時」の税額控除の特例をテーマにします。

    上手に利用して、お役に立ててくださいね。。


    カ ネ カ 不 動 産      
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