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987(桑名市)の工務店&不動産
”40年以上の木材屋”の知識と”30年以上の建築業”のノウハウで創る家。
売却時の特例(詳細)
今回は各特例 適用を受ける為の要件」と、「特例を受けた
 場合の計算方法」
について、順次ご説明します。

住居用財産を売った場合
 居住用財産を売って利益が出た場合の特例は3種類ありますが、
   このうちどの特例を適用すべきか迷うところです。。。


  イ.3000万円特別控除
  居住用財産の譲渡をした場合、長期保有、短期保有に関係なく、この特別控除を
   利用することが出来、譲渡益から控除されます。
   尚、他の特別控除や買換え等の特例と重複したり、この特別控除の適用を受ける
   為のみの目的で入居したと認められる場合には適用されません


   更地で売っても3000万円特別控除が受けられるの
  この特別控除は、災害等により住宅が滅失した場合以外は、原則として敷地のみ
   譲渡は適用されませんが、次の①②の要件を満たした場合に限り控除が認められ
   ます

   ① その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取壊した日から
     1年以内に締結され、尚且つその住宅を居住に用いなく
     なった日から3年を経過する日に属する年の12月31日まで
     に譲渡したものであること。
   ② その住宅を取壊した後、譲渡に関する契約を締結した日
     まで、その敷地を収益を目的とする業務に用いていない
     こと。
   上記①②の要件を満たすに加え、その敷地の所有期間が住宅を取壊した年の
   1月1日において、10年を超える場合は「所有期間10年超の居住財産を譲渡した場合
   の軽減税率の特例」
の適用を受けることが出来ます。

   
   共有名義住宅とその敷地のそれぞれを夫と妻が共有名義で登録し、
               夫婦で居住用に使用しているものであれば、売却した時は、
               夫と妻それぞれの持分について3000万円控除が受けられます。


  ロ.所有期間10年超の居住用財産を売った場合の軽減税率
      の特例

   この制度は、個人がその年の1月1日において、所有期間が10年を超える下記の
    居住用財産を譲渡した場合に適用されます
    又、前で説明しました3000万円特別控除とセットで利用することができます。所有
    期間10年超という条件以外は3000万円特別控除の要件と同じです

   ① 現に自分が住んでいる住居
   ② 以前は自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日
     から3年後の12月31日までに譲渡したもの
   ③ ①や②の住宅及びその家屋とともに、譲渡された敷地
   ④ 災害によって①の住宅が滅失した場合において、その住宅
     を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日
     における所有期間10年を超えている住宅の敷地。
     但し、その災害があった日以後3年を経過する日の属する
     年の12月31日までに譲渡したものに限ります。

  計算方法
   3000万円特別控除後の譲渡益について、次の税率で課税されます
   控除後の譲渡所得のうち6000万円以下の部分 ⇒
     所得税10%・住民税4%
   控除後の譲渡所得のうち6000万円超える部分 ⇒
     所得税10%・住民税4% 

 ハ.特定の居住用財産の買換え特例
    平成23年12月31日迄に居住用の住宅、敷地を売った場合に適用
   買換えない場合(譲渡資産)
   所有期間10年超の居住用財産を売った場合の軽減税率の特例」と同様。
   買換える場合(買換資産)
   ① 譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した時の12月31日迄の間に居住用の住宅
      やその敷地を取得すること。
    ② 譲渡した年の翌年12月31日までの間に、取得した住宅を居住用に供する事。
      又は供する見込みである事。
    ③ 取得する住宅は、床面積50㎡以上であること。
    ④ 買換え物件が中古の耐火建築物である場合には、その中古耐火建築物が
      新築後25年以内であるか、又は新耐震基準に適合することが証明された
      ものであること。
    ⑤ 取得する敷地は、その面積が500㎡以下であること。


 計算方法
   この特例の中味というのは・・・
    ① 買換え時、売却代金が購入代金を下回る場合は、税金は
       かかりません。
    ② 買換え時、売却代金が購入代金を上回る場合は、上回っ
       た分だけ課税されます。

   課税される場合の「課税長期譲渡所得金額」は次のように
     算出されます。

    イ 譲渡資産の売却代金-買換資産の購入金額=収入金額

    ロ (譲渡資産の取得費+譲渡費用)×(イの収入金額÷
       譲渡資産の売却金額)=取得費及び譲渡費用

    ハ イ-ロ=課税長期譲渡所得金額

[emoji:d-9] 買換え特例って、その譲渡の時点では課税しないという事で、
その後に買換えた資産を売却する場合には、元の分まで遡って
課税されるっていう事です。。


つまり課税を先に繰り延べるだけですから、何が何でも買換え特例が得ってことはありません。

賢く利用しましょうね。。


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